En el último cuarto de siglo, la humanidad pasó de erigir simples moles de acero y concreto al desarrollo de edificaciones que buscan reducir su huella de carbono y funcionan como un sistema complejo. Esto gracias a la aplicación de dos conceptos clave: inteligencia y sustentabilidad
Jorge Hagg Hagg
Hace 25 años, aproximadamente, el concepto de edificio inteligente representaba una quimera, una idea futurista y problemática que causó el desvelo de más de un arquitecto. Una década atrás, el término edificio sustentable suscitó el mismo recelo alrededor del mundo. Hoy, ambos conceptos son una realidad, un estándar y, con toda certeza, lo mínimo que se espera de un inmueble.
Según la Asociación Mexicana del Edificio Inteligente y Sustentable (IMEI), la edificación inteligente se define como aquella práctica constructiva capaz de implementar la máxima economía, flexibilidad, automatización, seguridad (entorno, usuario y patrimonio), predicción y prevención.
Es importante considerar que, cuando se habla de economía, es fundamental abarcar todo el ciclo de vida del inmueble, lo que significa que se debe partir desde su concepción hasta el tiempo de operación que éste tenga.
Cuando se construye un edificio, hay que tener en cuenta la “vocación” que tendrá y la razón por la que se erige, los servicios que prestará y la finalidad con la que fue diseñado (escuela, hospital, oficinas, residencial, etcétera).
Cuando se tiene claro este concepto, es posible pensar en la flexibilidad de la edificación para adaptarse a las circunstancias y necesidades de los diferentes usuarios que lo habitarán. Por ejemplo, un inmueble de oficinas, que hoy es la sede de un gran corporativo internacional, el día de mañana podría albergar a varias PyME en el mismo espacio. Si bien ambos casos demandan un espacio de oficinas, son muy distintos entre sí.
La automatización impacta positivamente la flexibilidad y la forma en la que los servicios del edificio se acoplan a los requerimientos de los usuarios. A mayor automatización, mayor será la flexibilidad y la economía.
Cabe recordar el adagio popular que dice: “Para ahorrar, hay que invertir”. Se debe superar el tabú de que automatizar una edificación cuesta el doble o más de lo que se tendría que invertir si no se hiciera. No es así. De acuerdo con diversos estudios realizados en México y Estados Unidos, el diferencial de inversión oscila entre 20 y 25 por ciento.
Ahora bien, si se concibe el edificio con base en su vocación, se invierte en automatización y se tiene en cuenta la flexibilidad, estaremos preparando al inmueble automatizado para una larga vida útil. Esto es sólo el principio.
Por ejemplo, si la vida útil estimada de un inmueble es de 40 años, la inversión en tiempo y dinero para diseñarlo, construirlo, equiparlo y dejarlo listo para su inauguración representa únicamente el 25 por ciento del total. El porcentaje restante deberá erogarse a lo largo de 40 años. A su vez, este 75 por ciento se divide en dos partes:
- 40 por ciento se destina a mantener el equipamiento y los servicios actualizados y modernizados conforme así lo requieran
- 35 por ciento se asignará al mantenimiento y la operación del día a día
Es por esto que la predicción y prevención cobran vital importancia. Al tener la automatización, es posible generar bases de datos, bitácoras de operación y mantenimiento, así como tomar ventaja acerca de toda la información generada para que se desarrollen programas predictivos y preventivos, extendiendo la vida útil y optimizando el presupuesto asignado a estas tareas.
Aunque el 35 por ciento del total erogado a lo largo de la vida de un inmueble puede parecer “poco”, si se hacen cuentas por los 40 años de vida, el ahorro acumulado cobra especial importancia en la economía del inmueble.
Esto con respecto a la inteligencia. En cuanto al tema de la sustentabilidad, para que una edificación o actividad constructiva pueda calificarse como sustentable, ésta debe ser:
- Económicamente viable
- Ecológicamente vivible
- Socialmente justa
Mientras más equilibrados estén estos componentes (económicos, ecológicos y sociales), más cerca se estará de alcanzar la sustentabilidad.
Un edificio inteligente debe ser sustentable
De acuerdo con la definición de Xiaowei Xu, PhD, LEED AP, “un edificio es un ciudadano y, como tal, tiene obligaciones con la sociedad”. Este ciudadano tiene insumos, consumos, desechos; produce ruido, reflejos, emisiones; provoca flujo de gente, mercancías y vehículos. Y es que, allí donde se decida construir un inmueble, siempre habrá un impacto en el entorno, entre los vecinos y la sociedad en general.
Una forma de evaluar la huella de estos ciudadanos es la certificación LEED, la cual permite medir de una manera homogénea y consistente la forma en la que el inmueble se diseña, construye y opera. Si bien nació siendo un programa gubernamental en Estados Unidos, ha cobrado enorme relevancia y reconocimiento en todo el mundo.
Al principio, quizás fue visto como una moda o una imposición de las empresas norteamericanas el cumplir con dicho estándar. Hoy en día, en cambio, es un mínimo requerido para lograr que los edificios no sólo sean inteligentes, sino también sustentables.
En junio de 2015, se registraron 604 proyectos LEED (en diferentes etapas), en México, los cuales representaban alrededor de 8 millones de metros cuadrados. Para julio de 2017, en cambio, el número se incrementó a 947, para un total de más de 10 millones de metros cuadrados. Es decir, en tan sólo dos años, se añadieron más de 340 proyectos al portafolio inmobiliario. Esto no es otra cosa que el reflejo de una consciencia social y ecológica acerca de los beneficios económicos de este proceso.
Hoy en día, el nuevo jugador en el mundo de los edificios inteligentes es el Internet de las Cosas (IoT, por sus siglas en inglés), un componente que beneficia la interacción, comunicación, automatización y flexibilidad, además de facilitar las tareas de seguridad y el manejo de información, imágenes y flujos de personas y objetos. No obstante, hay que reconocer que esta tendencia incrementa la vulnerabilidad del ciudadano, ya que convive en una red mundial de información no siempre bien manejada y cuidada.
Desde cualquier punto de vista (inversionistas, constructoras, operadores, personal de mantenimiento, usuarios, vecinos, comunidades y ciudades), los edificios inteligentes son una inversión para hacer más eficientes, flexibles y seguras las tareas de operación, mantenimiento, uso de los sistemas y servicios. Esto gracias a un mejor manejo de la información para la toma de decisiones documentada.
En consecuencia, las edificaciones que merecen el apelativo de inteligente y sustentable no sólo son mejores ciudadanos y vecinos en sus entornos, sino que tienen un impacto menor en la alteración del ecosistema al que se integran. Además, su plusvalía, comparada con la de sus vecinos que no lo son, es hasta 35 por ciento mayor. Esto se traduce en productividad para la gente y en contratos por mayores plazos, pues las empresas que son más productivas tienden a permanecer por más tiempo en sus instalaciones.
Así, desde su concepción, los inmuebles inteligentes y sustentables de hoy y del futuro deberán tener en cuenta su rol en el ecosistema urbano y la forma en la que se unirán a las ciudades inteligentes, las cuales albergarán a más del 75 por ciento de la humanidad en los próximos años.
Jorge Hagg Hagg
Expresidente de IMEI (2010-2013) y Full Member en el Urban Land Institute. Actualmente es gerente de Generación de Demanda para Productos y Soluciones de Control de Accesos, Video Management Systems y Building Management Systems, en Tyco.
