Realizar un proceso de comisionamiento se ha vuelto una labor común en el sector de la construcción; sin embargo, muchos dueños contratan un servicio de este tipo sólo fijándose en el costo y dejan de lado hábitos indispensables de esta figura, lo que pone en riesgo el éxito del proyecto
Por Igor Mayorga
Hoy en día, los desarrolladores y propietarios de edificios en México están reconociendo el proceso de comisionamiento (Cx) como una herramienta efectiva para asegurar la calidad y el desempeño energético de los inmuebles. La incursión del Cx en edificios nuevos se ha incrementado sustancialmente en un periodo corto, especialmente con la demanda de edificios certificados Leadership in Energy and Environmental Design (LEED). Sin embargo, la participación de los agentes de comisionamiento (ACx) no ha aumentado de la misma manera o, por lo menos, no con la calidad y experiencia para lograr los objetivos deseados.
Muchos propietarios que buscan por primera vez un servicio, o un proveedor, para el proceso de comisionamiento, no saben qué les debe ofrecer un proyecto adecuado. Así, identificar las buenas prácticas que debe cumplir un ACx será una labor fundamental a la hora de contratar estos servicios.
[toggle title=”Objetivos del proceso del comisionamiento” state=”close” ]
- Documentar los objetivos del propietario y sus requerimientos
- Mantener al equipo del proyecto enfocado en las metas del propietario
- Eliminar problemas de diseño y construcción, identificando los de manera oportuna Reducir el costo global del proyecto[/toggle]
El Cx para edificios nuevos es el tipo de proyecto que más se contrata en la actualidad. Programar lo se que se requiere ayudará a quienes solicitan el servicio a saber qué elementos son indispensables y, de forma indirecta, podrán delimitar los alcances que se suelen escalar en los distintos tipos de Cx.
Entendido esto, el Cx se lleva a cabo, idealmente, desde la planeación del proyecto, pasando por el diseño, la construcción, operación, mantenimiento y la postocupación del inmueble. Para esto, se integra un equipo conformado por el propietario (normalmente representado por el gerente de proyecto), el equipo de diseño, el contratista y el agente de comisionamiento (o ACx, como ya se mencionó), en el que este último actúa como líder del equipo.
En cuanto a roles, el propietario o gerente del proyecto es el principal punto de contacto entre los miembros del equipo del Cx. Por esto, será la figura que ayudará al ACx a coordinar al personal de operación y mantenimiento, al equipo de diseño y al contratista general, para así facilitar el proceso y mantener una correcta comunicación interna.
El equipo de diseño es el conjunto de arquitectos e ingenieros que esquematiza el proyecto y elabora los documentos de contrato. Será el consultor principal en lo referente al diseño y la construcción, participando en todas las fases del proceso, como la autoridad respecto a la intención del diseño.
El contratista general tendrá un equipo que incluirá a los subcontratistas. Se encargará de entregar el proyecto con los sistemas complementarios, de acuerdo con los documentos del contrato. Este equipo estará directamente involucrado en el desarrollo y ejecución de los procedimientos para las pruebas de desempeño.
El ACx está a cargo del proceso de comisionamiento y es quien emite las recomendaciones finales al propietario, en lo referente a operación y funcionamiento de los sistemas dentro del alcance del Cx. Otra característica de aquél es que es parte independiente del equipo y representa los intereses del cliente.
Ahora bien, a lo largo del tiempo se han creado guías, manuales, metodologías y herramientas por diversas instituciones, para mejorar el proceso de evaluación de un edificio; sin embargo, muchas de éstas se enfocan en métodos y cultura estadunidenses. Por ejemplo, el estándar ASHRAE’s guideline 0-2005 define al comisionamiento como un proceso enfocado en la calidad para realzar la entrega de un proyecto, cuando el objetivo es verificar que los sistemas instalados en el edificio estén diseñados, calibrados y operen de acuerdo al diseño que se estableció al inicio de éste.
[toggle title=”Tipos de comisionamiento” state=”close” ]
- Total Building Commissioning. Regularmente para edificios nuevos, puede incluir todos los sistemas electromecánicos y especiales. Para temas LEED, sólo se verifican las especialidades, las cuales consumen energía
- Commissioning de misión crítica. Se define como crítico a aquellos sistemas que tienen que operar todo el tiempo
- Retrocommissioning. Es una evaluación que se realiza a un edificio existente, buscando mejoras para optimizar el rendimiento del inmueble[/toggle]
Los procesos de Cx se han implementado de manera regular en países como Alemania, Estados Unidos e Inglaterra, pero en México apenas se están incluyendo como una buena práctica, a pesar de la existencia de la NMX 506, norma que describe el procedimiento de comisionamiento para edificaciones en el país.
Puntos destacables
En el siguiente esquema se pueden apreciar la ventajas más importantes de un Cx. El eje horizontal representa la línea del tiempo de un proyecto, mientras que la vertical representa el monto de costo. A partir de esto, se generan dos curvas: una representa los ahorros potenciales de incluir un Cx; la segunda curva representa el costo por corrección.
La curva de ahorros muestra que mientras más temprano se implemente el proceso, el ahorro potencial será mucho mayor, comparado al que puede haber si se contrata en la etapa de construcción. La segunda curva indica que es mucho más barato corregir el proyecto durante sus etapas tempranas, pues conforme avanzan éstas se vuelve más costosas.
Hay elementos clave en el diseño del proyecto, que ayudan a mejorar la operación del edificio, los cuales pueden ser la configuración, orientación o la altura de losa a losa. Establecerlos desde un inicio podrá reducir el costo de operación, por lo que la entrada del ACx podrá establecer estas correcciones, si ingresa de manera oportuna al proceso de construcción.
Otros puntos por los que proyectos que incluyen al ACx desde el diseño esquemático tienen más beneficios son los siguientes:
- La calidad final del proyecto está afectada directamente por la calidad del diseño. Es responsabilidad del diseñador reflejar los requerimientos del propietario en sus planos y especificaciones. Sin embargo, si los planos y especificaciones no lo hacen, el propietario no estará satisfecho, aun cuando la construcción e inspección sean eficientes. Esto sucede a menudo cuando el propietario no cuenta con experiencia suficiente en la construcción y no está consciente de lo que espera de su proyecto
- Cuando se integra el ACx durante el diseño, se podrán realizar juntas con los diseñadores para revisar el proyecto y notar posibles fallas en la operación de los diferentes sistemas. Este punto, de vista global, ayuda a enfocar a los diseñadores. Por ejemplo, el ACx puede evaluar o revisar que se dejen los espacios adecuados para mantenimiento en equipos mayores, dimensionamiento de puertas corredizas, para quitar o reemplazar alguna refacción de equipo grande, o recomendar el lugar donde la instrumentación de control sea más fácil de operar
- Durante la revisión de diseño, el ACx puede detectar los problemas potenciales de construcción y operación, así como recomendar cambios para mejorar el desempeño en la eficiencia, mantenimiento y tiempo de vida de los equipos y sistemas
- Cuando el ACx se encuentra durante el proceso de diseño esquemático, podrá participar en la elaboración de los requerimientos del propietario y revisar las bases de diseño lo antes posible. Los requerimientos del trabajo (RDT) usualmente están en un documento de dos o tres páginas, en el que se indican los criterios de operación, desempeño y mantenimiento del futuro inmueble. Establece, por tanto, las necesidades y expectativas más importantes para el propietario. En cuanto a las bases de diseño, serán los documentos que describan los criterios y normas que utilizaron los especialistas de los sistemas mecánicos, eléctricos, hidráulicos, etcétera, que respaldan al proyecto de lo descrito por los RDT. Mientras más rápido se desarrollen ambos documentos, más fácil será entender y comunicar a todos los miembros del equipo los criterios con los cuales se está diseñando la construcción
- Al incluir al ACx, durante el diseño, se podrán revisar las especificaciones para que incluyan un nivel detallado de los equipos y sistemas que se van a probar, así como la instrumentación necesaria para lograr una evaluación exitosa. Al momento de la licitación, los contratistas sabrán exactamente los alcances que deben cotizar, el ACx podrá verificar que en las especificaciones aparezcan las solicitudes mínimas para la capacitación del staff de operación y mantenimiento, así como los manuales que incluyan secuencias de control y diagramas de los sistemas
- Contar con un ACx desde el inicio del proyecto servirá para revisar el calendario de construcción y trabajo. Esto asegura que se cuenten con los tiempos necesarios para completar las actividades del proceso de comisionamiento
No obstante, muchos propietarios no saben escoger a su proveedor de servicios. No lo incluyen desde la conceptualización del proyecto, amén de que la mayoría pide una certificación por parte del agente comisionador y sólo se basan en el costo como criterio para seleccionar a una empresa que brinde este servicio. En contraste, quienes han contratado un servicio de Cx tomando como base su certificación, su experiencia, así como sus alcances, han visto resultados favorables.
[author ]Igor Mayorga
Cuenta con siete años de experiencia en el área de Ingenierías Electromecánicas y Especiales, revisiones de diseño, planeación, consultoría, implementación y soporte en procesos. Asimismo, tiene experiencia en el desarrollo de sistemas y metodologías de control y administración para manejar distintos proyectos. Del mismo modo, ha ejecutado proyectos de commissioning para sectores tanto privados como públicos y en proyectos dentro de México y en América Latina en los que se ha adecuado a las normas locales e internacionales.[/author]
