Con el propósito de combatir la proliferación de las ciudades dormitorio, que durante años han repercutido en el bienestar de los habitantes de América Latina y el Caribe, los Desarrollos Urbanos Integrales Sustentables están revolucionando el sector de la vivienda en México.
Por: Gisselle Acevedo
De acuerdo con la ubicación geográfica de América Latina y el Caribe, la región está conformada por 41 países, en los que viven más de 570 millones de personas, que hoy por hoy se enfrentan a graves problemas de aglomeración urbana, debido a la falta de planeación y desarrollo previo al crecimiento de las ciudades, hecho que se suma a las malas prácticas efectuadas por los desarrolladores que eligen suelos de bajo costo, los cuales la mayoría de las veces no cuentan con la factibilidad de servicios de agua, energía, conectividad y transporte, pues se localizan cada vez más alejados de los centros urbanos consolidados, dando lugar a las llamadas “ciudades dormitorio”, sitios carentes de servicios y equipamientos, que obligan a los residentes a invertir una parte importante de sus ingresos en transporte para acceder al empleo, comercio, servicios educativos y de salud.
Aspectos que inciden de manera negativa en el proceso urbano de estas regiones
• La dificultad de estados y municipios para hacer frente a la demanda de reservas territoriales aptas para el desarrollo urbano
• Deficiencia en la dotación y mantenimiento de infraestructura urbana, equipamiento de educación y salud, así como la implementación y operación de los servicios que requiere el desarrollo urbano
Dicho conflicto actualmente ha derivado en un amplio déficit de confort y de rendimiento en la mayor parte de los habitantes de las zonas en cuestión; por lo que, en la urgencia de generar alternativas factibles que mejoren la calidad de vida de las personas, los Gobiernos de varios países se mantienen en busca de soluciones eficientes que conjuguen altos índices de sustentabilidad; un ejemplo de esto son los Desarrollos Urbanos Integrales Sustentables (DUIS).
Se trata de estructuras que se identifican como áreas urbanas integralmente planificadas mediante un modelo de crecimiento policéntrico, con la participación de los tres órdenes de gobierno, desarrolladores inmobiliarios, inversionistas financieros y propietarios de la tierra en proyectos urbanos que contribuyan al desarrollo sustentable de las ciudades.
Casos relevantes
En México, tales desarrollos han tomado gran fuerza, debido a las dificultades que durante años propiciaron las políticas de expansión periférica, lo que en la práctica desvinculó el objetivo de lograr un desarrollo urbano ordenado, explica Sara Topelson Fridman, subsecretaria de Desarrollo Urbano y Ordenación del Territorio, de la Secretaría de Desarrollo Social (Sedesol).
El Gobierno Federal desarrolla este sistema con el fin de “hacer ciudad”; es decir, la necesidad de combatir el déficit de viviendas con desarrollos acompañados de infraestructura eficiente y respetuosa del medioambiente, transporte sustentable, fuentes de empleo, comercio y todos los equipamientos requeridos para la cultura, salud, educación, deporte y esparcimiento.
Según la titular de la Sedesol, son dos los tipos de DUIS que actualmente se conocen:
Nuevos distritos de desarrollo, bajo el esquema de polos regionales
• Se establecen a partir de la ubicación estratégica de proyectos económicos
• Además, pueden ser proyectos de tierra servida con infraestructuras y equipamientos
Proyectos intraurbanos de densificación
• Orientados a aprovechar mejor los equipamientos y las infraestructuras con las que ya cuenta la ciudad
• Desincentivar el crecimiento disperso hacia las periferias urbanas
Como dato adicional, la arquitecta aclara que, a la fecha, la mayoría de los DUIS certificados en la República Mexicana son bajo el esquema de nuevos distritos de desarrollo, pues en una primera etapa existió la necesidad de mejorar proyectos que tenían potencial económico o social. Aún así, recientemente se aprobó el primer proyecto intraurbano y se espera que antes de que concluya el año se aprueben dos más en esta modalidad, como resultado de los impulsos otorgados por el Grupo de Promoción y Evaluación de Desarrollo Urbanos Integrales Sustentables (GPEDUIS), y también por las ventajas que ofrece para la ciudad.
Largos procesos de certificación
Respecto al tema de aprobación, uno de los aspectos clave es el cumplimiento al ciento por ciento de las normas de certificación impuestas por las dependencias a cargo. La subsecretaria explica: “El camino para que un Desarrollo Urbano Integral Sustentable se considere apto es extenso. En una primera etapa, el proyecto se autoevalúa a través de la página www.duis.com.mx. Una vez aprobada esta evaluación, la Sociedad Hipotecaria Federal (SHF), ‒que funge como coordinadora técnica del Grupo DUIS‒, es la encargada de analizar, en un primer acercamiento, la posibilidad o el potencial del proyecto para alcanzar la certificación DUIS. Para ello, se apoya en las distintas dependencias federales, según las características del proyecto.
”Normalmente, la Sedesol apoya siempre en este primer acercamiento, debido a que es la dependencia encargada del desarrollo urbano y ordenamiento del territorio.
”Posteriormente, las 11 dependencias que conforman el Grupo DUIS analizan cada uno de los requerimientos establecidos en una matriz o metodología DUIS en cuatro ámbitos: regional, urbano, barrial y arquitectónico. Si existen deficiencias en la evidencia mostrada, cada miembro del Grupo se encarga de notificar al promotor sobre los puntos que haga falta abundar, hasta que la dependencia o el miembro DUIS esté conforme con la evidencia entregada. Finalmente, se analiza y evalúa la evidencia mostrada en esta metodología y se vota unánimemente para que se dé la certificación DUIS al proyecto”.
Metodología DUIS
• Ámbito regional. Se revisan y evalúan los impactos que tiene el proyecto sobre la región, el estado y el municipio, en relación con consideraciones económicas, sociales, ambientales y urbanas, con respecto a la conectividad, transporte, infraestructura, factibilidad eléctrica y energías renovables, generación de empleos permanentes, cuidado del medioambiente, etcétera.
• Ámbito urbano. Se inspecciona y valora el proyecto como un asentamiento urbano que garantice que los usos de suelo contengan zonas habitacionales de distintas densidades, diversas tipologías y valores; centros y subcentros urbanos, equipamientos suficientes para educación, salud, cultura, esparcimiento, asistencia social y abastecimiento; áreas verdes, comercio, centros de trabajo y más.
También se analizan las factibilidades en el suministro de energía eléctrica y uso de energías renovables; suministro y manejo integral de agua, conectividad, estructura vial, transporte y manejo integral de los residuos sólidos.
• Ámbito barrial. Se revisa y valora el proyecto con base en el artículo 73 de la Ley de Vivienda.
• Ámbito arquitectónico. Se examina y evalúa con base en los criterios e indicadores para desarrollos habitacionales sustentables de la Conavi.
Son más de 80 requisitos solicitados por las dependencias que conforman el Grupo de Promoción y Evaluación DUIS. Dichas dependencias son la Secretaría de Economía, Sedesol, Sener, Semarnat, Conavi, SHF, Banobras, Infonavit, Fovissste, Fonadin y ProMéxico.
Estado actual del programa
Los beneficios que ha acarreado este tipo de ciudades son copiosos. La subsecretaria Topelson hace alusión a esto: “A la fecha, se han certificado cuatro DUIS: Valle San Pedro, Tijuana, Baja California; Puerta de Anza, Nogales, Sonora; El Rehilete, Villagrán, Guanajuato, y Villa El Cielo, Tabasco”.
Asimismo, en septiembre de 2011 se aprobó el primer DUIS intraurbano en los límites de Guadalajara y Tlaquepaque, Jalisco, del que únicamente queda pendiente la entrega de su certificación. Estos cinco proyectos representan, en total, 254 mil 500 viviendas; 1 millón 20 mil 500 personas beneficiadas; una superficie de 7 mil 470 hectáreas, y una inversión estimada de 54 mil millones de pesos. La titular de la Sedesol añade que actualmente se encuentran en proceso de certificación seis proyectos, de los cuales se espera que sean aprobados tres antes de que concluya el año. Adicionalmente, se tienen registrados 13 proyectos potenciales en nueve estados de la República.
Ésta y otras opciones dejan ver que el reacomodo de los miles de habitantes de América Latina y el Caribe es posible, siempre y cuando el sector público y privado se dirija por un sendero adecuado y sustentable que prevea desde ahora las necesidades y posibles problemáticas de las ciudades futuras.
Los Desarrollos Urbanos elevarían las condiciones de vida de los habitantes mediante mayor facilidad de acceso a los servicios básicos
Incentivos para el proyecto aprobado
Sedesol: Asistencia técnica en materia de transporte, residuos sólidos, regulación del desarrollo urbano nacional (densidades, usos mixtos, lineamientos y normas urbanas)
Semarnat: Definición de criterios de sustentabilidad ambiental
Sener: Suministro y uso eficiente de energía eléctrica
SE: Atraer empresas para generación de empleo e industria
Conavi: Subsidios, lineamientos y guías de sustentabilidad para desarrollos habitacionales
Banobras: Financiamiento o garantías para infraestructura y servicios públicos
Infonavit: Hipotecas para adquisición de vivienda
Fovissste: Hipotecas para adquisición de vivienda
SHF: Esquemas de financiamiento para la producción y adquisición de vivienda
Fonadin: Inversión en infraestructura
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